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齊精智律師 | 銀行貸款展期中抵押權變更登記的十大風險

2020-03-12 12:3982336

最高法認為展期是原債權債務關系的延續。有些地方高院認為展期產生新的債權債務關系。貸款一旦展期,抵押權是否需要重新辦理抵押權登記?原抵押權登記是否需要注銷?

《合同法》第二百零九條規定,借款人可以在還款期限屆滿之前向貸款人申請展期。貸款人同意的,可以展期。中國人民銀行《貸款通則》第十二條進一步明確規定:貸款展期:不能按期歸還貸款的,借款人應當在貸款到期日之前,向貸款人申請貸款展期。是否展期由貸款人決定。申請保證貸款、抵押貸款、質押貸款展期的,還應當由保證人、抵押人、出質人出具同意的書面證明。已有約定的,按照約定執行。齊精智律師提示在司法實踐中,有些法院對借舊換新也視為一種貸款展期的形式。最高法認為展期是原債權債務關系的延續。有些地方高院認為展期產生新的債權債務關系。貸款一旦展期,抵押權是否需要重新辦理抵押權登記?原抵押權登記是否需要注銷?


本文不惴淺陋,分析如下:

一、債務履行期限變更的,依法應當辦理抵押權變更登記。

《不動產登記暫行條例實施細則》在第六十八條中已經明確了債務履行期限的變更應當進行抵押權變更登記,“有下列情形之一的,當事人應當持不動產權屬證書、不動產登記證明、抵押權變更等必要材料,申請抵押權變更登記:(3)債務履行期限變更的;

二、因貸款展期而需要進行抵押權變更登記的,需要抵押順序在后的抵押權人書面同意。

不動產登記暫行條例實施細則》第68條第二款充分考慮了對在后順位的抵押權人的權利保護,“因被擔保債權主債權的種類及數額、擔保范圍、債務履行期限、抵押權順位發生變更申請抵押權變更登記時,如果該抵押權的變更將對其他抵押權人產生不利影響的,還應當提交其他抵押權人書面同意的材料與身份證或者戶口簿等材料”。

三、借新還舊未重新辦抵押登記的,不能再向抵押人主張優先受償。

裁判要旨:借貸雙方協議“借新還舊”,應當認為原貸款合同項下的主債務已經履完畢,相應的抵押權也一并消滅。此時,銀行基于新貸款合同對案涉房屋享有的抵押權應當視為自重新辦理抵押登記之日起設立。

案件來源:青島利群投資有限公司等申請監督案執行裁定書[最高人民法院(2013)執監字第67號]

四、貸款展期后形成新的債權債務關系,原抵押權因原債務消滅而消滅。

裁判要旨:展期協議對借款期限作出相應變更,該變更應視為是對原借款合同實質性的變更,雙龍水泥廠與信用社之間形成新的債權債務法律關系,原債權債務關系消滅,而抵押合同是依附于主合同的從合同,主合同消滅,則從合同也消滅,依據《擔保法》五十二條的規定,抵押權與其擔保的債權同時存在,債權消滅,抵押權也消滅。

案件來源:遵義縣農村信用合作聯社與遵義縣雙龍水泥廠破產債權確認糾紛案((2015)黔高民申字第100號)

五、貸款展期為原貸款合同的補充合同,并未形成新的債權債務,只要不加重擔保人的負擔,擔保人仍應承擔擔保責任。

裁判要旨:法院認為,雖然三方當事人于2009年10月30日簽訂《委托貸款展期協議》,約定將該貸款期限向后順延三個月,但展期協議并未發生新的債權債務關系,故展期后的債權仍屬于《最高額抵押合同》約定的擔保范圍。且在借款原約定的期限屆滿時,清源公司作出股東會決議,決定申請辦理貸款展期,在該決議書中,清源公司股東一致同意展期后的貸款擔保,仍按照本案《最高額抵押合同》執行。雖然清源公司作為抵押人,工行洛江支行作為抵押權人,未就展期后的抵押問題另行簽訂新的抵押合同,但從雙方的意思表示和實際履行情況看,應當認為,清源公司同意繼續以《最高額抵押合同》項下抵押物為展期后的借款提供擔保,而工行洛江支行亦接受了該擔保。因此清源公司以《委托貸款展期協議》簽訂后,工行洛江支行與清源公司沒有續簽抵押合同因而喪失對抵押物的抵押權的主張,缺乏事實和法律依據。

案件來源:泉州市豐澤區清源房地產開發有限公司、王德利與王德瑞與中國工商銀行股份有限公司泉州洛江支行、林一菱一般借款合同糾紛申請再審民事裁定書((2014)民申字第629號)

六、貸款展期但未辦理抵押期限變更登記,抵押權繼續存在。

裁判要旨:抵押權僅因抵押權的實現、抵押關系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。龍嶺公司在烏魯木齊市房產登記機關辦理了龍嶺大廈的房產證以后,抵押人和抵押權人未按照《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條第二款規定重新辦理房產抵押登記,并不必然導致抵押權消滅。抵押權僅因抵押權的實現、抵押關系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。因此,在土地使用權抵押和在建工程抵押并未解除,且抵押物沒有滅失情況下,應視為抵押延續,具有對抗第三人的效力。

齊精智律師特別提示:《物權法》第177條規定,有下列情形之一的,擔保物權消滅:(一)主債權消滅;(二)擔保物權實現;(三)債權人放棄擔保物權;(四)法律規定擔保物權消滅的其他情形。而展期僅僅是主債務履行期限的變更,主債權并未因此而消滅,因此貸款展期不會導致擔保物權的消滅。在未進行變更登記的情況下,貸款人仍應按照原登記時合同約定的內容(包括但不限于債權金額、履行時限等)行使擔保物權。

案件來源:案件來源:《中國農業銀行烏魯木齊市河南路支行與新疆龍嶺實業有限公司確認抵押權糾紛案》【(2007)民二終字第61號】。

七、貸款展期后的債權仍屬于《最高額抵押合同》約定的擔保范圍。

裁判要旨:貸款展期并不能產生新的債權債務關系,展期后的債權仍屬于原《抵押合同》約定的擔保范圍,債權人仍可就抵押物享有優先受償權;

摘要:按照《最高額抵押合同》第1.1條的約定,抵押擔保的主債權,是自2009年7月23日至2009年10月30日期間(包括該期間的起始日和屆滿日)2700萬元額度內的債權。本案《委托貸款借款合同》約定的借款,發生于2009年7月24日,屬于最高額抵押期限內產生的債權,借款本金2700萬元,未超過抵押擔保的額度。雖然三方當事人于2009年10月30日簽訂《委托貸款展期協議》,約定將該貸款期限向后順延三個月,但展期協議并未發生新的債權債務關系,故展期后的債權仍屬于《最高額抵押合同》約定的擔保范圍 。且在借款原約定的期限屆滿時,清源公司作出股東會決議,決定申請辦理貸款展期,在該決議書中,清源公司股東一致同意展期后的貸款擔保,仍按照本案《最高額抵押合同》執行。

案件來源:案件來源:最高人民法院(2014)民申字第629號。  

八、抵押合同中約定,貸款人與借款人協議變更主合同(除過展期和增加貸款外)無須經擔保人同意,擔保人仍承擔抵押擔保責任的,該約定無效。

裁判要旨:雖然擔保人與貸款人在《最高額抵押合同》中約定除展期和增加貸款金額外,貸款人與借款人協議變更主合同,無須經擔保人同意,擔保人仍承擔抵押擔保責任。但是,上述約定不能對抗《擔保法解釋》第39條(借新還舊)規定的因主合同變更導致擔保人法定免責的情形。貸款人以此為由要求擔保人承擔抵押擔保責任的,人民法院不予支持。

案件來源:中國長城資產管理公司哈爾濱辦事處與黑龍江華夏造紙有限公司、佳木斯金地造紙股份有限公司借款擔保合同糾紛案(最高人民法院[2010]民二終字第72號民事判決書)。

九、最高額抵押合同關于主合同變更還款期限無需擔保人同意的約定有效。

裁判要旨:最高額抵押合同約定主合同變更無需通知抵押人和保證人,該借款合同變更不影響抵押人和保證人承擔擔保責任。故此,案涉授信合同變更還款期限的約定對抵押人和保證人應承擔的擔保責任并無影響。

案件來源:九江銀行股份有限公司與上海浦聯房地產發展公司、浙江泰舜建設有限公司等金融借款合同糾紛上訴案[最高人民法院(2016)最高法民終89號]

十、抵押物被查封后貸款展期風險巨大。

根據《物權法》第一百八十四條第(五)款:“依法被查封、扣押、監管的財產不得抵押”。實踐中,在抵押物已經被查封的情況下,已經不能對抵押物進行變更登記。單獨對銀行貸款進行展期,如果法院持展期產生新的債權債務關系的觀點,抵押權將因展期前的債權消滅而消滅。

綜上,根據《物權法》第二百零二條的規定:“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的,人民法院不予保護。”,在債權人不能完成貸款展期后的抵押權變更程序的時候,債權人應當在主債權訴訟時效期間向抵押人主張優先受償權。
 
關于作者:
齊精智律師,陜西明樂律師事務所高級合伙人,金融、合同、公司糾紛專業律師.  


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